出乎一些業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料，本是傳統(tǒng)淡季的6月，北京樓市卻延續(xù)了“紅5月”的火熱，一舉創(chuàng)下幾個(gè)紀(jì)錄：共有25個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，累計(jì)新增住宅產(chǎn)品6807套，預(yù)售許可面積76萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)與面積創(chuàng)今年以來(lái)的新高；全市新建商品住宅(包含保障房)網(wǎng)簽總量11983套，成交面積141.1萬(wàn)平方米，繼5月份之后，再創(chuàng)調(diào)控之后住宅市場(chǎng)成交新高；成交量攀升的同時(shí)，商品住宅的成交均價(jià)同樣引人注目。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅6月成交均價(jià)為21331元/平方米，這是今年以來(lái)首度沖破21000元/平方米大關(guān)。 

　　中高端項(xiàng)目殺出重圍

　　作為今年以來(lái)新房市場(chǎng)首次 “量?jī)r(jià)齊漲”的月份，6月以來(lái)，受到央行首次降息的影響，北京多區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅放緩，止跌趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商及多數(shù)購(gòu)房者重拾市場(chǎng)信心，在首套信貸優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行的情況下，住房剛性需求加速釋放。

　　與此同時(shí)，6月的北京樓市呈現(xiàn)一個(gè)新的成交特征，即針對(duì)剛需的中低端項(xiàng)目成交相對(duì)減少，而針對(duì)改善型需求的中高端項(xiàng)目成交出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。記者由亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)來(lái)的數(shù)據(jù)報(bào)告了解到，6月單價(jià)位于10000元/平方米以下、10000-15000元/平方米、15000-20000元/平方米三個(gè)價(jià)格區(qū)間的成交占比都出現(xiàn)下滑。其中，單價(jià)10000-15000元/平方米區(qū)間的下滑最為明顯，高達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，單價(jià)在20000-30000元/平方米以及40000元/平方米以上價(jià)格區(qū)間的項(xiàng)目，成交占比均出現(xiàn)上漲，分別增加了6個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，大量中低端剛需項(xiàng)目前期“以?xún)r(jià)換量”策略的成功，使得部分房企的資金鏈情況得到大大緩解，因此開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象。從入市項(xiàng)目定價(jià)策略來(lái)看，新老項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比。在當(dāng)月開(kāi)盤(pán)的25個(gè)項(xiàng)目中，17個(gè)老項(xiàng)目后期中的9個(gè)出現(xiàn)了價(jià)格上漲，其中西山壹號(hào)院報(bào)價(jià)由45000元/平方米漲至48000元/平方米；鴻坤曦望山6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)18500元/平方米，相比上次開(kāi)盤(pán)每平方米上漲1000元/平方米；北京城建徜徉集也由前期12900元/平方米的區(qū)域底價(jià)回漲至15000元/平方米。相比之下，當(dāng)月開(kāi)盤(pán)的8個(gè)純新項(xiàng)目在定價(jià)上則保守得多，首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖、華遠(yuǎn)銘悅園等新盤(pán)的入市價(jià)格均低于或持平于周邊區(qū)域最低價(jià)格。

　　購(gòu)房者結(jié)構(gòu)悄然改變。部分項(xiàng)目的價(jià)格上漲，使得首置型剛需人群主動(dòng)或被動(dòng)地暫時(shí)放棄了置業(yè)計(jì)劃，加上還有一部分首置剛需人群已在前期降價(jià)過(guò)程中成功置業(yè)，因此中低端住宅產(chǎn)品出現(xiàn)成交放緩的情況。與此同時(shí)，改善型需求人群入市量增加，加上中高端項(xiàng)目隨行就市、降低預(yù)期售價(jià)，高性?xún)r(jià)比中高端項(xiàng)目的增加促使成交出現(xiàn)明顯提升，這也是6月成交均價(jià)較高的原因所在。

　　政策走向引發(fā)競(jìng)猜

　　盡管中高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)在結(jié)構(gòu)上拉高了全市成交均價(jià)，但漲價(jià)樓盤(pán)與跌價(jià)樓盤(pán)共存于市，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性、全局性的反彈并未出現(xiàn)。關(guān)于近期新房成交價(jià)格小幅上漲，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)角度考慮，交易均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比3%左右的漲跌實(shí)屬正常波動(dòng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪則表示，房?jī)r(jià)逐漸走出低谷的過(guò)程中，特別容易引起市場(chǎng)因擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲而跟風(fēng)入市的現(xiàn)象，又反倒促使房?jī)r(jià)的再度上漲。如果全國(guó)成交量繼續(xù)回升，底部?jī)r(jià)格將繼續(xù)持續(xù)存在，并有回升的風(fēng)險(xiǎn)。從2011年調(diào)控以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)由高位回落、低位維穩(wěn)的過(guò)程。6月房?jī)r(jià)的上漲，是基于二季度以來(lái)成交量的持續(xù)高位，從量?jī)r(jià)關(guān)系上看，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)形成了一個(gè)隱形的底部，未來(lái)仍是以剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)還并不清晰。

　　有關(guān)政策方面的動(dòng)向一直眾說(shuō)紛紜。在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來(lái)，近期金融方面的利好政策頻現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)7月將迎來(lái)年內(nèi)第三次下調(diào)存準(zhǔn)敏感時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，未來(lái)的政策調(diào)整方向?qū)⑹且灾鸩椒潘蔀橹?。從具體市場(chǎng)來(lái)看，2012年以來(lái)，大量樓盤(pán)的深度降價(jià)已經(jīng)獲得相應(yīng)回報(bào)，成交開(kāi)始進(jìn)入集中爆發(fā)期。基于對(duì)樓市政策環(huán)境觸底的預(yù)期，預(yù)計(jì)近幾個(gè)月成交將會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　然而，并非所有人對(duì)此都持樂(lè)觀態(tài)度。陳雪就認(rèn)為，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)成交繼續(xù)明顯增長(zhǎng)，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格底部，預(yù)計(jì)未來(lái)一線城市出現(xiàn)政策微調(diào)的可能性微乎其微，另外，已經(jīng)存在政策微調(diào)的城市，進(jìn)一步深層放松政策被批準(zhǔn)的可能性也開(kāi)始降低。除去宏觀經(jīng)濟(jì)利好之外，政策利好也基本出現(xiàn)了底部特征。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉的預(yù)測(cè)則更為謹(jǐn)慎，他認(rèn)為，在近期的利好消息帶動(dòng)下，短期內(nèi)購(gòu)房需求仍將保持當(dāng)前熱度，但由于限購(gòu)政策不可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，剛需實(shí)際數(shù)量依然有限，下半年部分月份或?qū)⒊霈F(xiàn)需求不足的情況。由于針對(duì)首次改善類(lèi)需求的相關(guān)微調(diào)政策還未明確，下半年樓市存在不確定性。